不動産賃貸交渉の流れ

直接交渉の実践の流れ

ホームページの開設と制作
あまり直接的な広告よりイメージ広告の方が良い。広告は、コンテンツの１部分である
ホームページのコンテンツ検討とリンク
広く情報が行き渡るよう、リンクについてもあらゆる手段を利用する。有名ポータルサイトに登録　ホームページには、条件、図面、写真等を掲載　加えて、直接交渉か業者仲介かを賃借希望者に選択させる
借り主から照会メールが入る　
即座に対応すること　事前に条件等を整理し、一覧表（賃貸要項）にしておく

　
条件等をメールで相手側に送付　
顔が見えないのでできるだけ客観的に対応する。また条件内容は確定分だけ送信
この時点では借り主側は単なる情報収集の一環の作業であるが、最初が肝心である
メールの数回のやりとりがあるが概要で気に入った借り主から物件を見たい旨連絡がある
ここでは、賃料、保証金、その他条件等交渉があるが、貸し主の意向だけを伝えるのみにしておく
日程を合わせ、物件を案内　
ここで初めて相手の顔を見る。また物件を案内後、借り主の方からいろいろな注文が付くが聴いておくだけにして、後日メールで通知することを約束する　借り主が気に入れば、予約という意味で「賃貸申込書」を受け取る
メールで細部条件を話し合う。
メールでの交渉は、相手の顔色とか、感情が見えにくいので客観的に交渉できるメリットがある　条件が合わない場合もメールで断りのコメントをかならずいれる
合意
ここまでくれば契約までもう一歩だが、最終の難関は、それまでの交渉結果を契約証書に明文化しなければならない。交渉期間中のメールを参照し、貸し主が代表して契約書を完成させる
メール内容は、交渉課程の証拠となるので、メール文の内容には、条件交渉に限って、すべて記録となるので、注意が必要である。
　元来、３から７まては、通常仲介業者が代行するからほとんどの貸し主は、その苦労を知らないのだが、自分でやってみるとその苦労がわかる
合意事項の確認と作業
貸し主借り主の間の合意について、特に貸し主は、誠意を持って対応すること
例えば、物件のメンテや補修等は、契約日までに完了すること
契約調印
今までの交渉結果をすべて織り込んだ契約書を貸し主、借り主双方が了解した上で調印する
但し、交渉中、特に記載したいことは、契約書中で「特約事項」として必ず明記すること。特約事項は契約上、最優先項目である
なお。契約書には、借り主の素性を明確にするため、借り主の印鑑証明、法人の場合登記簿謄本等の各種証明書類は、必ず添付することを条件とすること
通常、契約書調印時に、契約は完了するから同時に、保証金及び先賃料は、受領しなければならない。銀行振込の場合は、契約書調印日までに確認すること
借り主の利用日時
通常は、契約調印日から賃料等が発生するが、話し合いによっては変則の場合もある